Report fiscale — Regimi a confronto
Anno d’imposta 2025 · Casa del Golfo — San Felice Circeo (LT) — centro storico
Come leggere questo report. Lo stesso immobile e gli stessi ricavi 2025
(€ 39.252) vengono analizzati nei tre regimi fiscali possibili. Per ciascuno sono
indicati base imponibile, imposte, contributi e netto stimato, con i limiti di legge
che ne determinano l’applicabilità. I valori sono stime dimostrative e non sostituiscono il
parere di un consulente fiscale.
Confronto sintetico
| Voce | Cedolare secca | Forfettario | Ordinario |
|---|---|---|---|
| Soggetto | Persona fisica | P.IVA (imprenditore) | P.IVA (imprenditore) |
| Base imponibile | € 39.252 | € 15.701 | € 21.809 |
| Imposte dirette | € 8.243 | € 2.355 | € 6.310 |
| Contributi INPS | — | € 4.093 | € 5.346 |
| Totale prelievo | € 8.243 | € 6.448 | € 11.656 |
| Carico effettivo | 21,0% | 16,4% | 29,7% |
| Netto stimato | € 13.566 | € 15.361 | € 10.153 |
| IVA | Assente | Fuori campo | 10% (con detrazione) |
Netto stimato = ricavi € 39.252 − costi reali sostenuti € 17.443 − imposte e contributi del regime.
1 · Persona fisica con cedolare secca
Regime opzionale che sostituisce IRPEF, addizionali e imposta di bollo/registro. Non prevede IVA, non genera obbligo contributivo INPS e non consente di dedurre i costi.
| Parametro | Valore / limite di legge |
|---|---|
| Aliquota — prima unità (a scelta in dichiarazione) | 21% |
| Aliquota — seconda unità | 26% |
| Aliquota canone concordato (locazioni lunghe) | 10% |
| Limite appartamenti in locazione breve (2025) | max 4 unità |
| Limite dal 2026 (L. 199/2025) | max 2 unità |
| Oltre il limite | Presunzione di attività d’impresa → obbligo P.IVA |
| Base imponibile | Canone lordo, senza deduzioni |
| CIN (Codice Identificativo Nazionale) | Obbligatorio per ogni unità |
| Ritenuta degli intermediari | 21% a titolo d’imposta o d’acconto |
| Contributi INPS | Nessuno (reddito da locazione passiva) |
| IVA | Non applicabile |
| Calcolo (unità singola, aliquota 21%) | Importo |
|---|---|
| Ricavi lordi locazioni | € 39.252 |
| Base imponibile | € 39.252 |
| Imposta sostitutiva 21% | € 8.243 |
| Contributi INPS | — |
| Totale prelievo | € 8.243 |
| Netto stimato (dopo costi e imposta) | € 13.566 |
Attenzione. I costi di gestione (commissioni portali, pulizie, utenze…)
non sono deducibili in cedolare: si pagano sul canone lordo. La ritenuta del
21% operata da Airbnb/Booking è un acconto: se l’aliquota effettiva è superiore (es. 26%
sulla seconda unità) il conguaglio si versa in dichiarazione.
2 · P.IVA in regime forfettario
Regime agevolato per ricavi fino a € 85.000. Sul fatturato si applica un coefficiente di redditività che tiene forfettariamente conto dei costi; sul reddito risultante si pagano imposta sostitutiva e contributi. Nessuna IVA in fattura.
| Parametro | Valore / limite di legge |
|---|---|
| Coefficiente di redditività (ATECO 55.20.51 / 55.20.42) | 40% |
| Coefficiente di redditività (ATECO 68.20.01, locazione propri) | 86% |
| Coefficiente gestione/intermediazione immobiliare | 67% – 78% |
| Imposta sostitutiva | 15% |
| Imposta ridotta nuove attività (primi 5 anni) | 5% |
| Soglia ricavi | € 85.000 |
| IVA | Fuori campo (nessuna detrazione) |
| Contributi INPS | Gestione separata 26,07% (24% se già assicurato) |
| Riduzione contributi nuove attività | −35% |
| Ritenuta d’acconto OTA | Non applicata (soggetto con P.IVA) |
| Calcolo (coefficiente 40%) | Importo |
|---|---|
| Ricavi (fatturato) | € 39.252 |
| Reddito imponibile (40%) | € 15.701 |
| Imposta sostitutiva 15% | € 2.355 |
| Imposta sostitutiva 5% (nuove attività) | € 785 |
| Contributi INPS gestione separata 26,07% | € 4.093 |
| Contributi INPS con riduzione 35% (16,95%) | € 2.661 |
| Totale prelievo (15% + 26,07%) | € 6.448 |
| Netto stimato (dopo costi e prelievo) | € 15.361 |
Nota. Dal 3° immobile in locazione breve scatta la presunzione
d’impresa e la cedolare non è più applicabile: in questi casi il forfettario è spesso la
scelta più conveniente rispetto al regime ordinario.
3 · P.IVA in regime ordinario
Tassazione con IRPEF a scaglioni, IVA e IRAP, con deducibilità analitica di tutti i costi effettivamente sostenuti. Conviene quando i costi reali sono elevati o i ricavi superano le soglie degli altri regimi.
| Parametro | Valore / limite di legge |
|---|---|
| IRPEF — fino a € 28.000 | 23% |
| IRPEF — da € 28.001 a € 50.000 | 33% |
| IRPEF — oltre € 50.000 | 43% |
| Addizionali regionale + comunale | variabile (stima ~2%) |
| IRAP | 3,9% |
| IVA prestazioni ricettive | 10% (con detrazione sull’acquisto) |
| Contributi INPS | Gestione commercianti/artigiani: fissi + 24,48% |
| Deducibilità costi | Analitica e documentale |
| Contabilità | Ordinaria o semplificata |
| Calcolo | Importo |
|---|---|
| Ricavi | € 39.252 |
| Costi deducibili | − € 17.443 |
| Reddito imponibile | € 21.809 |
| IRPEF | € 5.016 |
| Addizionali (stima) | € 443 |
| IRAP 3,9% | € 851 |
| Contributi INPS (fissi + 24,48%) | € 5.346 |
| Totale prelievo | € 11.656 |
| Netto stimato (dopo costi, imposte e contributi) | € 10.153 |
Dettaglio costi deducibili (regime ordinario)
| Voce di costo | Importo |
|---|---|
| Commissioni OTA (Airbnb, Booking…) | € 5.103 |
| Pulizie e riassetto | € 4.200 |
| Lavanderia e biancheria | € 1.200 |
| Utenze (luce, acqua, gas, internet) | € 1.140 |
| Manutenzione e piccoli interventi | € 800 |
| Software, consulenze, contabilità | € 1.500 |
| Ammortamenti, arredi e dotazioni | € 2.500 |
| Assicurazioni, bolli e altre spese | € 1.000 |
| Totale costi | € 17.443 |
Quale regime conviene?
| Situazione | Regime consigliato |
|---|---|
| 1 unità, attività occasionale, no P.IVA | Cedolare secca 21% |
| 2 unità, no P.IVA | Cedolare secca (21% + 26%) |
| 3+ unità → presunzione d’impresa | P.IVA: forfettario se ricavi ≤ € 85.000 |
| Costi reali elevati / ricavi > € 85.000 | P.IVA regime ordinario |
| Gestione per conto terzi (property manager) | P.IVA con ATECO 68.31 / 55.20 |
Avvertenza. Questo report ha finalità informativa e dimostrativa. Aliquote,
soglie, addizionali e contributi variano nel tempo e in base al Comune e alla posizione
personale. Le norme 2026 (limite ridotto a 2 appartamenti, aliquote per unità) sono in
evoluzione: verificare sempre con un consulente fiscale prima di decidere.
Elaborato da Lixem Property Management
Documento dimostrativo — non valido ai fini fiscali